Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun uygulama yönetmeliğinde değişikliğe gidildi. Dönüşümü hızlandıracak düzenlemeler dün Resmi Gazete’de yayınlandı. Riskli yapı tespitinden muahede sürecine, yıkımdan tekrar üretime kadar her alanda süreci hızlandıran adımlar atılması dikkat çekti. Bundan sonra riskli yapı tespiti hızlanacak, 3’te 2 mutabakat olan yerde oybirliği aranmayacak. Yıllarca 3’te 2 mutabakat oranını yakalayamayan yerlerde ise arsa satışının önü açılacak. Bakanlık yeni düzenleme ile dönüşüm kapsamında inşaat yapacak müteahhitlerden teminat isteyecek.
Dönüşümde birinci adım riskli yapı tespiti. Tespit müracaatları artık elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılacak. Etraf ve Şehircilik Bakanlığı şahsen yahut şikayet üzerine ilçe belediyelerinden riskli yapı tespiti talebinde bulunabilecek. Yapı tespit masraflarından vatandaş payı oranında sorumlu olacak ve 1 ay içinde ödeme yapması gerekecek. Vatandaş riskli yapı raporuna 15 gün içinde itiraz edebilecek. Dönüşümde bugüne kadar tahliye edilen binalarda elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kesilimi yapılırken maliklerin görüşü alınmıyordu. Artık hak sahiplerinin görüşü de alınacak. Kimi vakit elektriği suyu kesilen vatandaş konutu zarurî olarak boşaltıyor, bu da mağduriyet yaratıyordu. Düzenleme ile bunun önüne geçilecek. Kesintilerin sonrasında yıkım ruhsatı verilecek. Yıkılmayan yapılarda bakanlık devreye girip tekrar faturasını vatandaşın ödeyeceği formda yıkım yapacak.
ANLAŞAMAYANA ÇÖZÜM
Yeni düzenlemeden kilitlenen dönüşüm alanlarına da tahlil getirildi. Bundan sonra vatandaşlar riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazlar için ‘ortaklığın giderilmesi’ davası açılabilir. Bu da şu manaya geliyor; meskenler yıkılmış, arsa boş bekliyor lakin hak sahipleri 3’te 2 çoğunluğu sağlayamıyor. Artık bu bireyler dava açarak mümkünse yerin paylaştırılmasını, değilse de arsa satışı isteyebilecek. Lakin uzmanlar açık arttırma ile yapılacak satışta arsa sahibinin ziyana uğrayabileceğini de belirtiyor.
Dönüşümde bir yapı adasında ya da bir binada vatandaşın tamamının onay vermesi her vakit mümkün olmuyor. Bu nedenle 3’te 2 mutabakat sağlanmasıyla süreç başlıyor. Kimi vakit mahkeme kararlarında dönüşüm yasasında yazan oybirliği tarifi sorun yaratıyordu. Yeni uygulama yönetmeliğinde tüm süreçler için 3’te 2 çoğunluğu ile karar verileceğini belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, “15. hususta değerli bir değişiklik yapılarak ‘öncesinde oybirliği ile muahedeye çalışılır’ formundaki düzenleme büsbütün kaldırıldı. Bakanlık tüm yargı kurumlarına net bir halde riskli yapı ve alanlarda 3’te 2 ile muahedenin yıkım öncesi ve sonrasında geçerli olduğunu belirtti” dedi. Öte yandan alınan karar, 3’te 2’nin kararına katılmayanlara noter yoluyla iletilecek ve 15 gün mühlet verilecek. Teklifin kabul edilmemesi durumunda hisseleri satışa çıkacak. Riskli alanda Hazine alım yaparken riskli yapıda yapmayacak.
KİRA DÜZENLEMESİ
Kira yardımı konusunda düzenleme getirildiğini belirten Kiraz, “Tahliyeden itibaren 1 yıl içinde talep edilmemesi halinde alınamayan bu hakka yönelik ek bir yeni mühlet getirildi. Buna nazaran artık yıkımdan itibaren de 3 ay içinde müracaatta bulunulması halinde kira yardımı yapılabilecek” dedi. Harç muafiyetleri konusununda netleştiğini tabir eden Kiraz, noter harçları, tapu ve kadastro harçları, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve initkal vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile kurum ve kuruluşlarca döner sermaye fiyatı ismi altında alınan bütün fiyatlar ile belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü fiyatlardan dönüşüm projelerinin muaf olduğunu söyledi.
TÜM YETKİ BAKANLIKTA
BİRÇOK yetkinin Etraf ve Şehircilik Bakanlığı’nda toplandığını belirten Av. Kiraz, “Düzenleme ile riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı alanları ‘uygulama alanları’ olarak belirlenmiş ve bu alanlarda bakanlığa değerli yetki evreleri yapılmıştır. Bakanlık uygulama alanlarında plan dahil her türlü süreci yapma hakkını elde etti” dedi. Kiraz, düzenleme paydaşlık hissesi, kısaca DOP olarak bilinen uygulamaya da bakanlığın müdahale edebileceğini ekledi.
DÖNÜŞÜM kapsamında yapılan projelerde vatandaşın mağdur olmaması için de tedbir alındığını belirten Etraf ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum şunları söyledi: “Bundan bu türlü muhakkak kriter sağlayanlar dönüşüm uygulamaları yapabilecek. Ülkemizde artık hiçbir inşaat yarım kalmayacak. Bundan sonra dönüşüm işlerini üstlenecek müteahhitler inşaat maliyetinin yüzde 10’u kadar teminat verecek ya da tamamlama sigortası yaptırması gerekecek. Ayrıyeten biz, vatandaşın ve müteahhittin mağduriyet yaşamaması için yapı müteahhitliğini sınıflandırmıştık. Müteahhitlerimizin belirli başlı mali ve teknik yeterliliklere sahip olması zorunluluğunu getirmiştik. Artık dönüşüm yapacak müteahhitlerde bir üst sınıfın standartını arayacağız. Maketten satışa son vermiştik. Bundan bu türlü müteahhit, inşaatın ilerlemesine nazaran satış yapabilecek. Yönetmeliğimiz 2 Eylül’de yürürlüğe girecek.”